Nog even een update over het toekomstperspectief van de Poort:

Er is door Leefbaarheidsalliantie Gelderland een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de ( financiële) mogelijkheden tot het bouwen van een ontmoetingsgedeelte. De zg. O in het LOC ( Leer en Ontmoeting Centrum).

Het rapport bestaat uit 13 pagina's en betreft uiteraard ook andere partijen die hadden aangegeven in dit O gedeelte te willen huren.

Wij beperken ons tot hetgeen de Poort van Doorwerth betreft en ik waarschuw u bij voorbaat, dit is bloeddrukverhogend!
Alles wat tussen " staat komt uit dit rapport.

"Haalbaarheidsstudie
De globale inrichting van het nieuwe hart van Doorwerth is door de gemeenteraad goedgekeurd in juni 2017. Inmiddels zijn de plannen voor de bouw van een LOC in Doorwerth uitgewerkt in een Programma van Eisen. De kerngroep van het masterplan Doorwerth heeft de Leefbaarheidsalliantie Gelderland gevraagd om een haalbaarheidsstudie te doen voor de realisatie en exploitatie van de multifunctionele ruimten en ontmoetingsruimten in het nieuw te bouwen LOC in Doorwerth.
De centrale vraag: Is het mogelijk om het leer en ontmoetingscentrum te realiseren en te exploiteren?
In deze studie wordt onderzocht of het mogelijk is om met de partijen die in beeld zijn een programma van eisen op te stellen, waarbij enerzijds de exploitatie van het gebouw gedekt is en anderzijds aan de gebruikswensen wordt voldaan. En waarbij het mogelijk wordt om een ontmoetingsruimte te exploiteren. Deze studie is in mei en juni 2019 opgesteld en gebaseerd op een
reeks rapporten, memo’s en een aantal gesprekken met betrokkenen."

"Schetsontwerp
De studie richt zich met name op het ontmoetingsgedeelte in het LOC en is gebaseerd op het schetsontwerp van Cita architecten. In dit ontwerp zijn boven het O-gedeelte een aantal woningen voorzien. Er is in deze studie niet gekeken of de realisatie van deze woningen haalbaar is. Tevens heeft de gemeente aangegeven dat de grondopbrengst van deze woningen is opgenomen in de
grondexploitatie van het hele centrumplan. Deze opbrengsten kunnen niet worden gebruikt om een eventueel onrendabel gedeelte van het ontmoetingsgedeelte te financieren."

"In het LOC vinden de volgende organisaties onderdak:
Kind-functie Ontmoetingsfunctie
Dalton basisschool, De Dorendal Buurthuis/horeca/ontmoetingsplek
Openbare basisschool, De Wegwijzer Jongerenwerk, Lumens
Kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang (BSO), De Speelboerderij
Bibliotheek, de Veluwezoom Kinderopvang, Peuterplein
Ritmiek, muziekschool"

Voor de oplettende lezer: de Poort van Doorwerth wordt niet genoemd. Men heeft het hier over een buurthuis/horeca/ ontmoetingsplek!

"Scenario 1"

"Ontmoetingsplek
Een essentieel onderdeel van het LOC is een laagdrempelige ontmoetingsplek. Een plek waar bewoners van Doorwerth, maar ook vrijwilligers van diverse organisaties, een kop koffie kunnen drinken. En waar activiteiten voor en door diverse doelgroepen worden georganiseerd. Deze ontmoetingsplek is belangrijk voor de oudere inwoners van Doorwerth. De 65plusser is een groeiende groep. Doorwerth vergrijst langzaam en heeft behoefte aan een plek waar dorpsgenoten elkaar kunnen ontmoeten. Dit kan het omzien naar elkaar bevorderen en wellicht een bijdrage leveren aan het voorkomen van eenzaamheid."

"Horeca ontmoetingsruimten - dorpshuis In het huidige ontwerp is circa 174 m2 gereserveerd voor de ontmoetingsruimte met bijbehorende keuken. Daarnaast is er in het ontwerp nog 203 m2 beschikbaar voor Lumens, welke eventueel gedeeld kan worden. Lumens kan hoogstens een huiskamer van circa 74 m2 betalen en daarmee een groot gedeelte van haar activiteiten uitvoeren. Dit betekent dat voor een groot gedeelte van de 203 m2 een andere invulling moet worden gevonden. In het huidige ontwerp zijn deze multifunctionele ruimte gelegen naast de ontmoetingsruimte en kan dit dus worden gezien als één geheel. Indien Lumens een huiskamer van circa 74 m2 invult, kunnen de volgende oppervlakte en bijbehorend gebruik worden ingevuld door de Horeca/ontmoeting."

"Organisatie Aantal m2
Horeca ontmoetingsruimte 99
Keuken met voorraad en kantoor 73
Activiteitenruimten/dagdeel verhuur 129
Totaal 301"

"Dorpshuisfunctie
Met een oppervlakte van 301 m2 is deze ruimte groot genoeg om een dorpshuisfunctie te vervullen.
De huurlasten van dit dorpshuis zijn jaarlijks circa € 40.000,-. De gemeente Renkum heeft als uitgangspunt geen exploitatiesubsidie te verlenen aan een nieuw dorpshuis. Afgaande op exploitaties van andere dorpshuizen, is het met bovengenoemde huur onhaalbaar om een positieve exploitatie te dragen.
De huidige Poort van Doorwerth is in dit kader een goede referentie. De stichting die dit pand beheert, kan quitte draaien omdat zij weinig tot geen vaste lasten heeft en geen gebruik maakt van betaalde krachten. In het rapport van Horeca Maatwerk, over de mogelijkheden van de horeca invulling van het LOC, wordt aangegeven dat een niet-commerciële horeca circa € 10.000,- aan huur
kan opbrengen voor een ontmoetingsgedeelte met keuken. Daarnaast kan de activiteitenruimte voor inkomsten zorgen door deze op dagdeelbasis te verhuren voor maatschappelijke activiteiten. De opbrengsten hiervan zijn niet voldoende om de kostprijsdekkende huur te betalen. Onze inschatting is dat hiermee jaarlijks € 6.000,- per jaar kan worden binnen gehaald. Zodoende ontstaat er in de
huidige plannen een tekort van minimaal € 24.000,- per jaar. Dit tekort kan hoger uitvallen indien de consumptieprijzen lager zijn. De huidige doelgroep die nu gebruik maakt van de Poort van Doorwerth betaalt € 0,80 per kop koffie. In de omzetprognose van Maatwerkhoreca wordt uitgegaan van een gemiddelde consumptieprijs van € 1,50. Deze (bijna) verdubbeling zal voor het minder
draagkrachtige deel van de Doorwerthse bevolking, een drempel vormen om het ontmoetingscentrum te bezoeken."

"Scenario 2
In scenario 1 is uitgegaan van het ontwerp van Cita. Dit scenario blijkt financieel niet haalbaar binnen de huidige kaders. In scenario 2 wordt bekeken in hoeverre het mogelijk is om, binnen de financiële kaders van de toekomstige gebruikers, een uitgangspunt voor een ontwerp op te stellen dat recht doet aan de visie van de stichting LOC. Er wordt dus onderzocht of het ontmoetingsgedeelte kleiner en goedkoper kan, met behoud van een deel van het Programma van Eisen van de huidige organisaties."

"Horeca-ontmoetingsruimte-dorpshuis
In het huidige scenario is circa 150m2 ingericht voor een ontmoetingsruimte met een keuken. Indien de stichtingskosten circa € 2.260- per m2 bedragen, komen de kosten voor de realisatie van deze ontmoetingruimte uit op circa € 339.000,-. Hiermee zou Doorwerth een kleine compacte huiskamer annex ontmoetingsplek kunnen realiseren waarbij een laagdrempelige inloop mogelijk is voor haar inwoners.

Een oppervlakte van 150 m2 biedt de mogelijkheid om een keuken/bar te plaatsen en kleine caféachtige ruimte te exploiteren. Dit is vergelijkbaar met de huidige ontmoetingsruimte met bar in de Poort. Naast de ontmoetingsruimte zou de stichting die deze ruimte exploiteert, ook voor een aantal uren en dagdelen moeten kunnen beschikken over de studioruimte van Ritmiek en de
aula/speellokaal in de school. Dit om verschillende activiteiten te kunnen organiseren. Een gevarieerd activiteitenprogramma draagt bij aan het realiseren van voldoende inloop (en de exploitatie) van de ontmoetingsruimte.

Financieel gezien is het niet de verwachting dat vanuit de exploitatie van deze Horecaontmoetingsruimte de kostprijsdekkende huur betaald kan worden. In het rapport van Horecamaatwerk wordt gesproken over een maximale huur van circa € 60,00 per m2. Dit komt overeen met circa € 10.000 per jaar indien alle werkzaamheden door vrijwilligers worden gedaan. Aangezien de exploitatie ook bij een huur van € 10.000 (en met de inzet van vrijwilligers) volgens het rapport van Maatwerk Horeca in de eerste jaren nog met een verlies draait, hebben we in dit scenario rekening gehouden met een huuropbrengst van € 5.000,- per jaar.

Stichting LOC i.o. zou voor een model kunnen opteren waarbij zij de horeca-ontmoetingsruimte met de keuken huren voor € 5.000 euro per jaar. En voor een aantal dagdelen/uren per week tegen de exploitatiekosten gebruik maakt van de dansstudio en het speellokaal/hal. Hiermee kunnen een groot aantal van de huidige activiteiten die nu in De Poort plaatsvinden, in het nieuwe gebouw. Ook is er nog ruimte voor grotere bijeenkomsten zoals lezingen. Gezien de bestuurskracht van de kerngroep en de stichting LOC, het aantal betrokken vrijwilligers bij de Poort van Doorwerth en de omvang van de gemeenschap van Doorwerth moet het mogelijk zijn om een dergelijke organisatie op te zetten."

Hier geven ze duidelijk aan dat zij Stichting Poort van Doorwerth buiten spel willen zetten. Immers, in dit scenario zou stichting LOC i.o. de huurder worden van de horeca-ontmoetingsruimte! Zij willen echter wel de vrijwilligers behouden om alle werkzaamheden uit te voeren!

"Conclusie financiële haalbaarheid scenario 2

Met de daling van de bouwkosten, een versobering van het ontwerp en een inkrimping van het ruimtelijke programma, dalen de stichtingskosten van het ontmoetingsgedeelte. In plaats van een gebouw met een bruto omvang van circa 1.200 m2, zou ook een gebouw met een oppervlakte van 750 m2 kunnen volstaan. Hiermee dalen de stichtingskosten van circa 3,1 naar 1,7 miljoen. Echter
ook hierbij zijn de huurinkomsten niet voldoende om de investering te dekken. Het Bruto Aanvang Rendement is circa 3,9%. Als we kijken naar de kostprijs dekkende huur per m2 en uitgaande dat de kostprijs dekkende huur gelijk daalt met de daling van de stichtingskosten (min 15%), dan daalt het tot circa € 115,00 per m2. Hiermee komt het te kort op de huuropbrengsten uit op circa
€ 15.000,- Concluderend kunnen we stellen dat ook scenario 2 niet uitkomt. Er is een tekort is van circa € 15.000 per jaar. Daarnaast bestaat er een reëel risico dat de bouwkosten stijgen waarmee het tekort nog groter wordt."

Kort samengevat: scenario 2 is financieel ook niet haalbaar.

"Scenario 3
Uit scenario 1 en 2 blijkt, ondanks een versobering van de bouw en inkrimping van het programma, dat het nog niet mogelijk is om het LOC te realiseren. In Scenario 3 worden de ontmoetings/horeca ruimte geschrapt. In scenario 3 is het uitgangspunt dat er alleen maar partijen in het LOC komen die de kostprijs dekkende huur kunnen betalen. Hiermee ontstaat er een ontmoetingsgedeelte waarbij er ruimte is voor de BSO, Ritmiek en Lumens. Er komt geen laagdrempelige ontmoetingsruimte voor de huidige doelgroep die in de Poort vaN Doorwerth is gevestigd.

Ritmiek heeft aangegeven een bar in het gebouw te willen beheren tijdens hun openingstijden. Deze bar kan gecombineerd worden met een baliefunctie. Maar kan ook dienen als ontvangstruimte voor de bezoekers van Ritmiek en als nieuwe ontmoetingsplek voor Doorwerth. Vanwege de kostprijsdekkende huur, is de verwachting dat de consumptieprijzen op het niveau van de reguliere
horecaprijzen komen te liggen.

In scenario 3 wordt voorzien in een ontmoetingsgedeelte van circa 650 m2 bvo. Hierbij is er naast de ruimten van Lumens (74m2), circa 200 m2 toebedeeld aan de BSO en circa 300m2 aan Ritmiek. Om de huurlasten niet te hoog te maken, is er een bar voorzien van circa 75m2. Hierdoor krijgt Doorwerth een dans- en muziekschool aan het centrale plein voorzien van een ruimte met
ondersteunde horeca. In dit scenario wordt deels voorbijgegaan aan de toenemende behoefte van de ouderen om elkaar te ontmoeten. De huidige doelgroep die nu in de Poort zit, wordt onvoldoende of niet bediend. Voor deze doelgroep van kwetsbare, deels financieel minder daadkrachtige, ouderen dient een nieuw locatie gevonden te worden.

Aangezien in scenario 3 geen plek is voor een niet-commerciële horeca/ontmoetingsruimte met bijbehorende organisatie die deze ruimte uitbaat, is er in het gebouw ook geen natuurlijke voedingsbodem voor de opbouw van een nieuwe organisatie die zich inzet voor de leefbaarheid in Doorwerth.

De stichting LOC i.o. heeft zich als doel gesteld om een gebouw te beheren waarin verschillende maatschappelijke en commerciële organisaties zich inzetten om de leefbaarheid te versterken door o.a. samenwerking en het organiseren van activiteiten te bevorderen. Gezien het feit dat er in scenario 3 alleen commerciële organisaties worden gehuisvest, waarbij de noodzaak tot
samenwerkingen beperkt is tot financiële redenen, heeft de stichting LOC i.o. geen stevige positie. Omdat scenario 3 als een commerciële ontwikkeling kan worden gezien, is het de verwachting dat de gemeente alleen maar faciliterend ondersteund en niet financieel investeert. Een commerciële ontwikkelaar zal de afspraken maken met toekomstige huurders. Hierbij geldt het adagium dat wie betaald ook bepaald en is het niet de verwachting dat de stichting LOC i.o. hoofdhuurder of beheerder wordt.

Ondanks dat de positie van de stichting LOC i.o. verandert, zijn er nog kansen om een goede bijdrage te leveren aan de leefbaarheid en de ontmoetingen in Doorwerth.
Ook in scenario 3 is er in de daluren van Ritmiek en de BSO ruimte voor maatschappelijke activiteiten. Daarnaast blijft het mogelijk om een activiteitenprogramma op te zetten voor de aula van de scholen. We adviseren de Stichting LOC i.o. om, indien het derde scenario wordt gerealiseerd, zich te richten op het organiseren van activiteiten in de verschillende ruimten van het nieuwe
gebouw en daarbuiten (zoals op het nieuwe plein).

Verder zal er in Doorwerth moeten worden gezocht naar vervangende ruimte voor de activiteiten voor kwetsbare ouderen die nu in de Poort worden georganiseerd.

Conclusie Scenario 3
Alleen de partijen die kostprijs dekkende huur betalen worden gevestigd in het O-gedeelte van het LOC. Lumens gaat minder vierkante meters gebruiken en er is geen of beperkt ruime voor een dorpshuis/ontmoetingsplek die zich primair richt op kwetsbare ouderen. Wel is er de mogelijkheid om een klein café met terras te realiseren en kunnen diverse maatschappelijke initiatieven in de
daluren terecht in verschillende ruimten van de Ritmiek. Het café biedt de mogelijk om het culturele leven in Doorwerth te stimuleren omdat zij kan worden geëxploiteerd door Ritmiek Muziek.
Daarnaast biedt de aula van de school mogelijkheden om lezingen en culturele optredens te programmeren. Ons advies aan de kerngroep is om te onderzoeken hoe er meer activiteiten voor de inwoners kunnen worden georganiseerd.

Scenario 3 voorziet echter niet in een dorpshuisfunctie die primair gericht is op de kwetsbare ouderen in Doorwerth. De huidige doelgroep van De Poort zal niet worden bediend in dit scenario, hiervoor dient een oplossing gevonden te worden buiten het LOC."

Er zijn een aantal conclusies die je uit bovenstaande rapportage kunt trekken:

1) Stichting Poort van Doorwerth wordt uitgeschakeld!
Wij zijn de mensen die de Poort hebben open gehouden toen er met sluiting werd gedreigd. Dank zij ons is er op dit moment nog een plek waar ouderen, eenzame mensen, kinderen en mensen met een wat kleinere portemonnee terecht kunnen. Zonder onze hand op te houden bij subsidieverstrekkers! Zelfstandig, door op een verantwoorde wijze met de inkomsten en uitgaven om te gaan!

2) Het komt bij niemand op om, nu het niet haalbaar blijkt om het ontmoetingsgedeelte te gaan bouwen, de Poort van Doorwerth op de Mozartlaan 2 te laten staan. En dit terwijl er 1124 handtekeningen zijn gezet voor het behoud van dit pand. Dit heeft totaal geen indruk gemaakt bij de gemeente terwijl de 3000 handtekeningen voor het behoud van de bibliotheek direct resultaat heeft geboekt.

Ik was altijd in de veronderstelling dat je toch wel een gedegen opleiding moest hebben gehad om bij de gemeente aan het werk te mogen gaan.
Zelfs ik, als laaggeschoolde, begrijp dat 1124 handtekeningen uit 1 dorp versus 3000 handtekeningen uit 6 dorpen een grotere waarde heeft.

Maar goed, wie ben ik?

 

Voorzitter Stichting Poort van Doorwerth 

 

 

RED DE POORT VAN DOORWERTH!!!

 

In de afgelopen jaren is er veel ruis geweest over een eventuele verhuizing van de Poort naar de nieuwbouw (LOC). De ruis ging toen voornamelijk over de onbetaalbaarheid hiervan voor de Poort én het gebrek aan ruimte in dit nieuwe gebouw.

 

Inmiddels zijn we weer een aantal maanden verder en is er een nieuwe ruis ontstaan: de gemeente verkeerd in financieel slecht weer met een chronisch tekort van € 5.000.000,- en het bouwen van de beide basisscholen valt 100% duurder uit dan begroot. De kans dat er nu ook nog een ontmoetingsgedeelte wordt gebouwd is daarmee bijna nihil geworden.

 

Ondanks deze informatie stond er op 26 maart jl. onderstaand stukje in de Gelderlander:

“Mocht het ontmoetingsdeel niet rondkomen, dan komt er alleen een verzamelgebouw voor de twee scholen.

Dat zou betekenen dat dorpshuis de Poort van Doorwerth en de daarin gehuisveste bibliotheek, die in het ontmoetingsgedeelte gepland zijn, elders moeten komen. De huidige locatie wordt als onderdeel van de plannen voor een nieuw stadshart in Doorwerth gesloopt om plaats te maken voor een plein.”

 

Er zijn twee punten die opvallen in dit stukje:

Uiteraard het gedeelte waarin de wethouder aangeeft dat de Poort hoe dan ook gesloopt gaat worden.
Dit zou het einde van de Poort betekenen aangezien er geen andere alternatieven in ons dorp te vinden zijn.

en ons gebouw moet dus wijken voor een nieuw STADSHART!!! ????

 

Wij, de vrijwilligers van de Poort maken ons dan ook grote zorgen over de toekomst van de Poort. Waar kunnen straks alle mensen terecht die nu bij de Poort aan activiteiten deelnemen?

Dit kunnen we natuurlijk niet zomaar laten gebeuren, en daarom gaan wij het volgende doen:

Het stichtingsbestuur gaat een officieel verzoek indienen bij het gemeentebestuur ( Burgemeester, Wethouders en Raadsleden) om het gebouw waar de Poort van Doorwerth nu in is gevestigd te geven of te verkopen aan de stichting Poort van Doorwerth tegen een symbolisch bedrag met een clausule waarin opgenomen kan gaan worden dat het gebouw weer terug vervalt aan de gemeente als men stopt met het voeren van een dorpshuis. Daarnaast zullen wij in het verzoek meenemen dat wij ook graag het omliggende stuk grond erbij willen hebben zodat wij daar een inrichting aan kunnen geven die voor jong en oud leuk is om te vertoeven.

 

Hier hebben wij wel hulp bij nodig, jullie hulp.
Wij willen ons verzoek kracht bij zetten met een handtekeningenlijst. Dit is vooral om te laten zien hoeveel inwoners van Doorwerth e.o. achter ons plan van het behoud van de Poort staan.

Bij het presenteren van het Masterplan is het aantal belangstellenden doorslaggevend geweest voor de unanieme beslissing van de Raad om het Masterplan aan te nemen. Voor de exacte cijfers van het aantal belangstellenden kunt u het Masterplan inkijken. Deze kunt u vinden op de site van de gemeente Renkum. De cijfers staan op pagina 15 van dit Masterplan.

 

Vindt u het belangrijk voor het dorp dat de Poort van Doorwerth blijft bestaan?

Zet dan uw handtekening op één van de lijsten die u bij vrijwel alle winkeliers in het winkelcentrum kunt vinden.

 

Vindt u het echt belangrijk voor het dorp dat de Poort van Doorwerth blijft bestaan?
Print dan bijgevoegde handtekeningenlijst uit en verzamel zoveel mogelijk handtekeningen.

Doen we nu met zijn allen niets dan hebben wij hoogstwaarschijnlijk straks geen Poort van Doorwerth meer!

 

Ellen Rozenboom
Voorzitter stichting Poort van Doorwerth

--

Ik teken voor het behoud van de Poort van Doorwerth én het
verzoek om de Poort van Doorwerth voor een symbolisch bedrag te verkopen aan de stichting Poort van Doorwerth:

Naam: Woonplaats: Handtekening: